{"id":12092,"date":"2023-07-31T09:39:08","date_gmt":"2023-07-31T09:39:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.top5credits.com\/es\/?p=12092"},"modified":"2024-03-05T08:33:46","modified_gmt":"2024-03-05T08:33:46","slug":"como-funciona-una-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.top5credits.com\/es\/vivienda\/hipotecas\/como-funciona-una-hipoteca\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo funciona una hipoteca"},"content":{"rendered":"\n

Descubre c\u00f3mo funciona una hipoteca y elige la que mejor se adapte a ti.<\/h3>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo funciona una hipoteca? \u00bfCu\u00e1l es la que m\u00e1s me conviene? Si has llegado a ese momento de tu vida en el que por fin te ves listo y preparado para dar el salto y comprarte una casa o piso propio, es probable que te hayas hecho estas preguntas al menos una vez. A pesar de ser uno de los productos financieros m\u00e1s contratados por los espa\u00f1oles, junto con los pr\u00e9stamos personales y los planes de pensiones, la hipoteca sigue siendo una gran inc\u00f3gnita para buena parte de la poblaci\u00f3n, que desconoce cu\u00e1l es su funcionamiento y qu\u00e9 efectos podr\u00eda tener sobre su econom\u00eda personal.<\/p>\n\n\n\n

Equivocarse a la hora de contratar un pr\u00e9stamo hipotecario puede repercutir gravemente sobre nuestra situaci\u00f3n financiera, haciendo que paguemos intereses durante mucho m\u00e1s tiempo del que deber\u00edamos. Un problema que, a la larga, puede desembocar en un triste desahucio. Por eso, hoy vamos a hablar de las hipotecas, de c\u00f3mo funciona una hipoteca y de los elementos en los que debemos fijarnos para contratar la que mejor nos conviene.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 es y c\u00f3mo funciona una hipoteca?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Seg\u00fan recoge el Banco de Espa\u00f1a<\/a>, la hipoteca es un derecho real que grava un inmueble y que, por lo general, se utiliza para conseguir la financiaci\u00f3n necesaria para comprar una vivienda. Dicho de otro modo: se trata de un pr\u00e9stamo cuya finalidad es la adquisici\u00f3n de una casa y que tiene como garant\u00eda de pago la propia casa que se adquiere.<\/p>\n\n\n\n

Cuando se contrata una hipoteca, el banco o entidad financiera con la que se haya firmado el pr\u00e9stamo otorga una cantidad concreta de dinero al cliente a cambio de su compromiso de devolverlo, junto con los intereses, mediante el pago peri\u00f3dico de las cuotas mensuales y en un periodo de tiempo determinado. Como garant\u00eda de pago, se utiliza la vivienda que se quiere obtener con el pr\u00e9stamo, lo que implica que, en caso de no cumplir con los pagos establecidos, el banco podr\u00e1 quedarse con la casa para saldar la deuda contra\u00edda.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 elementos componen una hipoteca?<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Como cada pr\u00e9stamo, la hipoteca est\u00e1 compuesta por tres elementos fundamentales: el capital, el inter\u00e9s y el plazo. Estos tres par\u00e1metros son los que definir\u00e1n cu\u00e1l ser\u00e1 la cuota mensual de nuestra hipoteca, es decir, el dinero que deberemos pagar mes a mes.<\/p>\n\n\n\n

Capital<\/strong>: es el dinero que solicitamos al banco y que debemos devolver. Por norma general, las entidades bancarias suelen financiar solo el 80% del valor de tasaci\u00f3n del inmueble.
Inter\u00e9s<\/strong>: es el porcentaje del capital que se debe pagar al banco por el pr\u00e9stamo. O lo que es lo mismo: el beneficio que obtiene el banco por haber prestado el dinero.
Plazo<\/strong>: es el tiempo en el que debemos devolver el pr\u00e9stamo y los intereses.<\/p>\n\n\n\n

La uni\u00f3n de estas tres partes es lo que nos da el importe de las cuotas mensuales que debemos pagar para devolver la hipoteca. Cuanto menor sea el capital que hayamos recibido y el tipo de inter\u00e9s que se nos haya aplicado, menos tendremos que pagar. Adem\u00e1s, si el plazo de devoluci\u00f3n es amplio, el importe de las cuotas tambi\u00e9n se reducir\u00e1. Eso s\u00ed: al ampliar el plazo de devoluci\u00f3n, el n\u00famero total de cuotas de nuestros pr\u00e9stamos aumentar\u00e1, lo que implica que pagaremos intereses durante m\u00e1s tiempo y que, a la larga, la hipoteca ser\u00e1 m\u00e1s cara.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo funcionan los intereses de una hipoteca?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

El tipo de inter\u00e9s de una hipoteca es el porcentaje que establece cu\u00e1nto debemos pagarle a nuestro banco por habernos concedido el pr\u00e9stamo hipotecario. Este porcentaje se calcula sobre el total del capital que hayamos solicitado y puede ser de dos tipos: fijo o variable. En funci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s que se aplique a nuestra hipoteca, podemos diferenciar tres tipos:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Hipoteca fija<\/strong>: son aquellas en las que el tipo de inter\u00e9s no var\u00eda en ning\u00fan momento. En estas hipotecas la cuota mensual se mantiene estable, sin variaciones.<\/li>\n\n\n\n
  • Hipoteca variable<\/strong>: son aquellas en las que el tipo de inter\u00e9s depende de la evoluci\u00f3n de un \u00edndice de referencia (el Eur\u00edbor, generalmente), al que se le aplica tambi\u00e9n un diferencial (un porcentaje fijo que se suma al \u00edndice). En este tipo de hipotecas, el tipo de inter\u00e9s se actualiza cada vez que se revisa el \u00edndice de referencia. Normalmente, estas revisiones se producen al cabo de seis meses o un a\u00f1o y afectan al importe de nuestra cuota mensual, que aumenta o disminuye en funci\u00f3n del valor del \u00edndice de referencia.<\/li>\n\n\n\n
  • Hipoteca mixta<\/strong>: son aquellas que combinan los dos tipos anteriores. En una hipoteca mixta, los usuarios empiezan pagando un tipo de inter\u00e9s fijo durante los primeros a\u00f1os, para cambiar despu\u00e9s a un tipo de inter\u00e9s variable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Adem\u00e1s de atender al tipo de inter\u00e9s, a la hora de contratar una hipoteca tambi\u00e9n debemos fijarnos en otras dos tasas: el Tipo de Inter\u00e9s Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 es el TIN?<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

    El TIN es el precio que cobran los bancos por prestarnos dinero durante un periodo de tiempo. Se trata de un porcentaje que se pacta con las entidades bancarias a la hora de contratar un producto financiero y equivale, b\u00e1sicamente, al inter\u00e9s, sin gastos ni comisiones.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 es la TAE?<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

    La TAE, por su parte, es un indicador que revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. Esta tasa se expresa en forma de porcentaje y se calcula a trav\u00e9s de una f\u00f3rmula matem\u00e1tica normalizada que incluye el tipo de inter\u00e9s nominal (TIN), la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y algunos gastos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Si queremos saber cu\u00e1nto nos costar\u00e1 una hipoteca y comparar las condiciones que nos ofrecen distintos bancos, debemos fijarnos en la TAE para encontrar la opci\u00f3n que m\u00e1s se ajuste a nuestras necesidades.<\/p>\n\n\n\n

    El sistema de amortizaci\u00f3n: \u00bfc\u00f3mo se devuelve la hipoteca de una casa?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

    El sistema de amortizaci\u00f3n es una f\u00f3rmula matem\u00e1tica que relaciona el capital del pr\u00e9stamo solicitado con el tipo de inter\u00e9s que se le aplica y que define c\u00f3mo debe devolverse el dinero prestado durante el plazo convenido. En otras palabras: es la f\u00f3rmula que estipula qu\u00e9 porcentaje del capital y qu\u00e9 intereses deben pagarse en cada cuota mensual de nuestro pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n

    Podemos establecer tres tipos:<\/p>\n\n\n\n

    Sistema de amortizaci\u00f3n Franc\u00e9s<\/strong>: <\/h5>\n\n\n\n
      \n
    • Es el que suele utilizarse en los pr\u00e9stamos hipotecarios, sobre todo en Espa\u00f1a. Se caracteriza por establecer un sistema de cuotas constante para toda la vida del pr\u00e9stamo, es decir, por no variar el importe que debemos pagar mes a mes. Para poder mantener una cuota constante, en este sistema el capital se amortiza de forma creciente, mientras que los tipos de inter\u00e9s se amortizan de forma decreciente. Esto supone que en los primeros meses de nuestro pr\u00e9stamo pagaremos m\u00e1s intereses y menos capital, mientras que en los \u00faltimos pagaremos m\u00e1s capital y menos intereses. En este sentido, es importante tener en cuenta que si tenemos una hipoteca de inter\u00e9s variable y queremos aplicar un sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s, la cuota s\u00ed cambiar\u00e1, pero solo en funci\u00f3n de la evoluci\u00f3n del eur\u00edbor. Es decir: si el eur\u00edbor baja, nuestra cuota bajar\u00e1, y si sube, la cuota tambi\u00e9n subir\u00e1. Lo mismo ocurre con las hipotecas mixtas cuando pasan al plazo variable. Sin embargo, en las hipotecas fijas y durante el periodo de tiempo en el que las mixtas se mantienen con un inter\u00e9s fijo, las cuotas nunca cambiar\u00e1n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
      Sistema de amortizaci\u00f3n Alem\u00e1n<\/strong>: <\/h5>\n\n\n\n
        \n
      • Es otro sistema bastante com\u00fan en los pr\u00e9stamos hipotecarios. A diferencia del franc\u00e9s, en este sistema de amortizaci\u00f3n las cuotas s\u00ed var\u00edan o, mejor dicho, disminuyen con el paso del tiempo. Esto se debe a la progresiva reducci\u00f3n que experimentan los intereses, que se calculan en base a la deuda pendiente de amortizar. Al mantener unas cuotas de amortizaci\u00f3n constantes sobre el capital, el importe que debemos pagar mes a mes disminuye, por lo que las cantidades que pagaremos al final del pr\u00e9stamo ser\u00e1n mucho m\u00e1s bajas que las que deberemos abonar al principio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
        Sistema de amortizaci\u00f3n Americano<\/strong>:<\/h5>\n\n\n\n
          \n
        • es el m\u00e1s agresivo de los tres. En este sistema, las cuotas mensuales incluyen solo los intereses y el capital se amortiza solo una vez, de golpe y en una \u00fanica cuota, en el \u00faltimo a\u00f1o del pr\u00e9stamo. Como el capital no se reduce, a lo largo de toda la vida \u00fatil del pr\u00e9stamo pagaremos siempre los mismos intereses, lo que implica, a su vez, que las cuotas se mantendr\u00e1n estables de un mes a otro.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          \u00bfCu\u00e1nto se tarda en devolver una hipoteca?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

          El tiempo que se tarda en devolver una hipoteca depende del plazo de amortizaci\u00f3n que se solicite y var\u00eda en funci\u00f3n de cada caso. En este sentido, a la hora de contratar una hipoteca debemos tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de devoluci\u00f3n que hayamos solicitado, menor ser\u00e1 la cuota que deberemos pagar, pero m\u00e1s tardaremos en devolver el pr\u00e9stamo. Esto implica que estaremos m\u00e1s a\u00f1os pagando intereses y que, a la larga, la hipoteca ser\u00e1 mucho m\u00e1s cara que en un principio. En cambio, si elegimos un plazo de devoluci\u00f3n corto, la cuota que deberemos pagar mes a mes ser\u00e1 mayor, pero el tiempo que tardaremos en devolver la deuda se reducir\u00e1 considerablemente. De este modo, pagaremos menos por nuestra hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

          Ve\u00e1moslo con un ejemplo. En este cuadro de amortizaci\u00f3n, hemos supuesto que hemos pedido un pr\u00e9stamo por valor de 200.000 euros, con una cuota mensual fija, un inter\u00e9s anual del 1,44% (la media actual seg\u00fan los datos de junio del Banco de Espa\u00f1a) y un plazo de devoluci\u00f3n de 23 a\u00f1os (la media en Espa\u00f1a, seg\u00fan los \u00faltimos datos del INE).<\/p>\n\n\n\n

          Cuadro de amortizaci\u00f3n:<\/em><\/h4>\n\n\n\n
          Mes<\/th>Cuota Mensual<\/th>Intereses<\/th>Capital<\/th>Deuda Restante<\/th><\/tr><\/thead>
          1<\/td>848,16\u20ac<\/td>240\u20ac<\/td>608,16\u20ac<\/td>199.391,84\u20ac<\/td><\/tr>
          2<\/td>848,16\u20ac<\/td>239,39\u20ac<\/td>608,77\u20ac<\/td>198.783,07\u20ac<\/td><\/tr>
          …<\/td>…<\/td>…<\/td>…<\/td>…<\/td><\/tr>
          276<\/td>848,16\u20ac<\/td>7,94\u20ac<\/td>840,22\u20ac<\/td>4.394,79\u20ac<\/td><\/tr>
          277<\/td>848,16\u20ac<\/td>3,49\u20ac<\/td>844,67\u20ac<\/td>3.550,12\u20ac<\/td><\/tr>
          278<\/td>848,16\u20ac<\/td>0,02\u20ac<\/td>848,14\u20ac<\/td>2.701,98\u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Como vemos, al marcar un plazo de devoluci\u00f3n tan amplio, tanto la deuda como nuestros intereses se reducen lentamente. En cambio, si marcamos un plazo de devoluci\u00f3n m\u00e1s corto, como, por ejemplo, diez a\u00f1os, la deuda y los intereses bajar\u00e1n de forma m\u00e1s r\u00e1pida.<\/p>\n\n\n\n

          A la hora de contratar una hipoteca, es importante que tengamos en cuenta estas diferencias y que elijamos la opci\u00f3n que mejor se ajuste a nuestras capacidades. Si no disponemos de ahorros suficientes para asumir unas cuotas mensuales elevadas, lo mejor ser\u00e1 ampliar el plazo de devoluci\u00f3n. En cambio, si nuestros ingresos nos permiten hacer frente a cuotas relativamente altas, ser\u00e1 preferible reducir el plazo de amortizaci\u00f3n para evitar pagar intereses durante m\u00e1s tiempo.<\/p>\n\n\n\n

          \u00bfQu\u00e9 gastos tiene una hipoteca?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Contratar una hipoteca conlleva una serie de gastos asociados que debemos tener en cuenta antes de firmar el contrato. El m\u00e1s importante es el impuesto que grava la compra de una vivienda. Si la propiedad es de nueva construcci\u00f3n, el impuesto que se aplica es el IVA, con un tipo impositivo del 10% para las viviendas libres y un tipo impositivo del 4% para las de protecci\u00f3n oficial. En cambio, si el inmueble que queremos adquirir es de segunda mano, tendremos que asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo oscila entre el 4% y el 10% dependiendo de la Comunidad Aut\u00f3noma.<\/p>\n\n\n\n

          Al solicitar una hipoteca, tambi\u00e9n deberemos asumir los gastos de la tasaci\u00f3n de la vivienda, aunque en muchas ocasiones el propio banco que nos hace el estudio de viabilidad de la hipoteca costea la tasaci\u00f3n si finalmente contratamos con ellos. Adem\u00e1s, como los pr\u00e9stamos hipotecarios de los bancos solo cubren hasta el 80% del valor de la vivienda, tendremos que disponer de ahorros suficientes para hacer frente al 20% restante.<\/p>\n\n\n\n

          \u00bfQu\u00e9 requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

          Para poder contratar con \u00e9xito una hipoteca, es importante que podamos demostrarles a los bancos y entidades financieras que somos solventes y que devolveremos el dinero dentro de los plazos establecidos. A pesar de que cada banco tiene sus propias condiciones, lo normal es que nos pidan que tengamos dinero suficiente como para asumir el 20% del precio de la vivienda, ya que los pr\u00e9stamos hipotecarios solo cubren hasta un 80% del total. Adem\u00e1s, suelen exigir que contemos con unos ingresos estables, es decir, con un puesto de trabajo fijo, y que dispongamos de ciertos ahorros en nuestra cuenta bancaria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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