Guía cuadro de amortización de hipoteca

En el momento en que se solicita una hipoteca, la entidad bancaria se ve en la obligación de hacer entrega de todos los documentos pertinentes que determinan como se efectuará el pago del préstamo a lo largo del tiempo. Cuánto será el importe de las cuotas, el tipo de interés, la amortización mensual, entre otros elementos que son los que se establecen en el cuadro de amortización.

¿Qué es el Cuadro de Amortización de una Hipoteca?

Es un documento que proyecta todas las cuotas que deberán pagarse por el tiempo que dure el préstamo hipotecario. Es decir, se muestran las cuotas que deben abonarse, el porcentaje que corresponde al capital y el que corresponde a los intereses, así como la fecha de pago.

En otras palabras, es el calendario de pagos de una hipoteca, representa el abono que le haremos al banco a lo largo del tiempo hasta completar el pago total del préstamo.

Qué incluye el Cuadro de Amortización de una Hipoteca

El cuadro de amortización es una tabla dónde cada columna responde a un elemento del préstamo hipotecario, es crucial entender a que hace referencia cada columna. Es por ello que hemos desarrollado punto por punto para facilitar su entendimiento al momento de tener que leer el cuadro de amortización de una hipoteca.

Por lo general, suelen aparecer 5 columnas indicando los siguientes puntos:

  • Período: Podrás ver mes a mes cuanto será la cuota que deberás pagar, la fecha en que debes hacer el abono y la cantidad de meses que necesitarás para completar el pago del préstamo.
  • Cuota Mensual: Representa el importe total que tienes que pagar mes a mes, suele estar compuesto por un porcentaje que va al capital y otro porcentaje a los intereses. Si la hipoteca es de un interés fijo, la cuota mensual será siempre la misma. 

Sin embargo, si la cuota de interés es variable o mixta, el importe de la cuota irá variando cada vez que se actualice el cuadro de amortización.

  • Intereses: Cada cuota mensual se divide entre lo que se amortiza al capital y lo que corresponde a los intereses, este es el porcentaje que cobra el banco por prestar el dinero.
  • Capital o Capital reembolsado: Te muestra que parte del abono mensual es la cantidad que representa el capital y cuanto estás abonando mensualmente al préstamo.
  • Capital pendiente: Es el importe restante que va quedando por pagar después de ir abonando cada cuota.

Importante: En el cuadro de amortización solo figuran los puntos antes mencionados, los gastos relacionados con la tasación de la vivienda, comisiones, impuestos, entre otros, no se incluyen aquí.

¿Para qué sirve el Cuadro de Amortización de una Hipoteca?

El cuadro de amortización de una hipoteca sirve para esclarecer todo lo relacionado con el pago fraccionado del préstamo hipotecario. Nos indica también mediante la combinación de los diferentes elementos que lo representa, cuanto será el importe mensual y por cuanto tiempo estaremos pagando al banco.

Tipos de Amortización de una Hipoteca

El proceso de amortización es la herramienta que utilizamos para hacer la devolución del dinero a la entidad bancaria por medio de pagos periódicos en un determinado tiempo.

Existen tres formas de amortización

  1. Método Francés: Es uno de los más populares y utilizados en Europa. El pago del préstamo es progresivo, al principio se abona más intereses y menos capital, pero a medida que se van pagando las cuotas los intereses empiezan a ser menores y la cuota representa en mayor medida al capital. 

Aquí el objetivo es centrarse en abonar primero los intereses y luego el capital.

  1. Método Alemán: Es un sistema que plantea el pago constante de una misma cantidad. Al inicio las cuotas serán más altas, aunque a medida que se van pagando estas irán disminuyendo como consecuencia de la disminución del capital. Al final se estará pagando cuotas mucho más bajas.
  2. Método Americano: Es el que menos se usa para amortizaciones de hipotecas. Sin embargo, consiste en el pago por cuotas únicamente de los intereses, y en el último plazo de pago se debe abonar los intereses restantes con el importe total del préstamo.

¿Cómo se calcula el Cuadro de Amortización de una Hipoteca?

El cuadro de amortización de una hipoteca se elabora a partir de una fórmula matemática, en ella se debe colocar el importe total a pagar, el interés mensual y el número total de meses que establece la hipoteca.

La fórmula es la siguiente: R = A*i / (1-1 / (1+i)^n)

Y cada dato corresponde a:

  • R = Es la cuota mensual que pagaremos
  • A = El importe total de la hipoteca
  • i = Corresponde al interés mensual, este se calcula dividendo el interés anual entre 12
  • n = Es la cantidad de meses que se debe pagar la hipoteca


Ejemplo de como calcular la amortización de una hipoteca

Supongamos que Josefa solicita al banco una hipoteca de 180.000 €, con un interés fijo del 3% anual, para devolver en un plazo de 30 años. Aplicando la fórmula antes mencionada quedaría así.

  • R = 180.000 * 0.0025 / (1-1 / (1 + 0.0025)^360)
  • R = 758.88 €

De este modo, la cuota mensual que tendrá que pagar Josefa será de 758.88 €.

Veamos un ejemplo del Cuadro de Amortización de una Hipoteca

Al seguir con el ejemplo anterior, Josefa ha solicitado al banco una hipoteca de 180.000 €, a una tasa fija anual del 3 % y para devolver en 30 años. Este es el cuadro de amortización válido por 12 meses.

PeríodoCuota MensualInteresesCapital reembolsadoCapital pendiente
Mes 1758.88450308.88179.691,12
Mes 2758.88449.22309.66179.381,46
Mes 3758.88448.45310.43179.071,03
Mes 4758.88447.67311.21178.759,82
Mes 5758.88446.89311.99178.447,83
Mes 6758.88446.11312.77178.135,06
Mes 7758.88445.33313.55177.821,51
Mes 8758.88444.55314.33177.507,18
Mes 9758.88443.76315.12177.192,06
Mes 10758.88442.98315.90176.876,16
Mes 11758.88442.19316.69176.559,47
Mes 12758.88441.39317.49176.241,98

¿Quién facilita el cuadro de amortización?

Las entidades bancarias están en la obligación de proporcionar el cuadro de amortización de una hipoteca antes de llevar a cabo la firma de la misma. Incluso está incluida en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) así como también deben mantener las condiciones expresadas por un mínimo de 10 días.

Luego de firmar la hipoteca se puede tener acceso al cuadro de amortización, ya sea por medio de la banca online o de forma física, entregado directamente por el personal autorizado del banco.

¿Cuándo es mejor amortizar el préstamo de una hipoteca? 

El cuadro de amortización de una hipoteca es una guía que ayuda a establecer las cuotas que deben pagarse mensualmente, así mismo determina cuanto se va abonando al capital. No obstante, a pesar de que las cuotas han sido determinadas, es posible amortizar por adelantado.

Quiere decir que se puede abonar cantidades más grandes que restarán el importe total a devolver. El mejor momento para hacerlo si tu cuadro de amortización es del tipo francés es en los primeros años de vida del préstamo hipotecario.

Esto se debe porque en este modelo de amortización se pagan más intereses al principio y más capital al final, lo que permite un ahorro considerable en el pago de intereses.

¿Existen simuladores para calcular el Cuadro de Amortización de una Hipoteca?

Sí, existen simuladores que te permiten saber cuanto será la cuota mensual que deberás abonar. Solo necesitarás introducir el importe total del préstamo hipotecario, la tasa de interés, el tiempo de la hipoteca y si darás algún tipo de abono. 

Con toda esta información, la calculadora te arrojará un resultado de referencia que te ayudara a estimar la cuota mensual de acuerdo a las características indicadas.