Nueva Ley de Vivienda

El artículo 47 de la Constitución Española declara que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Esta nueva ley pretende que la teoría se acerque a la realidad. Su objetivo es abordar diversos aspectos, desde el acceso a la vivienda hasta la regulación de los alquileres. La vivienda constituye una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona, ya sea alquilada o en propiedad, todo ciudadano debería tener acceso a una. En este artículo explicamos los principales cambios que aporta la nueva ley y mi opinión al respecto.

Tabla de contenidos

Principales cambios de la Ley por el Derecho a la Vivienda

Para entender la nueva ley de vivienda debemos comprender los conceptos de zona tensionada y gran tenedor. El primer término hace referencia a un área donde, o bien el precio medio del alquiler o la cuota hipotecaria suponen más del 30% de los ingresos promedios del hogar, o bien el precio de compra o alquiler ha subido un 3% más que la inflación en los últimos cinco años. En cuanto al gran tenedor, se considerará como tal a aquel que posea más de 10 propiedades en una zona no tensionada y 5 o más inmuebles en una zona tensionada. También se redefine y castiga el concepto de vivienda vacía, siempre que el propietario tenga 4 o más viviendas en la misma situación se podrán aplicar medidas a partir de los 2 años vacías.

Control de precios del alquiler

La ley introduce medidas para limitar el aumento de los precios del alquiler. Se establecen nuevos índices de referencia a partir de 2025 en sustitución del IPC y se implementan restricciones a los incrementos, cuyo máximo anual se establece en el 3% para los contratos vigentes en 2024. Con estas medidas se pretende garantizar la asequibilidad y la estabilidad en el mercado del alquiler.

Fomento de la vivienda pública

Se establecen incentivos y medidas para fomentar la construcción y promoción de viviendas asequibles. La legislación se enfoca en facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para grupos vulnerables. Se implementan políticas y programas para garantizar que más personas tengan la oportunidad de poseer o alquilar una vivienda adecuada. Entre estas medidas destaca la regulación de los parques públicos de vivienda, así como la elaboración y mantenimiento de un inventario de estos. La vivienda protegida se califica como indefinida durante un mínimo de 30 años y se establecen nuevos porcentajes para la vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva (al menos el 50%).

Mayor protección al inquilino

La ley refuerza los derechos de los inquilinos, estableciendo medidas de protección contra desahucios y otorgando mayor estabilidad en los contratos de alquiler. El objetivo es equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos. Se disponen soluciones habitacionales para los desahuciados y la ampliación de los plazos de suspensión mientras no se encuentre solución. En caso de que el arrendador sea un gran tenedor y el inquilino esté en situación de vulnerabilidad deberá acreditarse la realización de un procedimiento de conciliación o intermediación. Además, se mejora la comunicación entre el órgano judicial y los servicios sociales para solventar las disputas de forma pacífica y a la mayor brevedad.

Por último, la nueva legislación permite que el propietario cargue sobre el inquilino gastos como el IBI o la comunidad, pero establece que los arrendadores deben hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato bajo amenaza de multas y sanciones en caso de no hacerlo.

Incentivos fiscales

La nueva ley promueve la rehabilitación de edificios y viviendas, ofreciendo incentivos fiscales y financieros para impulsar la renovación y mejorar la eficiencia energética de las propiedades. Si has realizado obras de rehabilitación en los dos años previos al contrato de alquiler disfrutarás de una reducción del 60% sobre tu rendimiento neto positivo. En caso de alquilar tu propiedad en una zona tensionada por un 5% menos de lo pactado en el contrato anterior o de hacerlo por primera vez a inquilinos de entre 18 a 35 años tu rendimiento neto positivo se verá reducido en un 90% y 70%, respectivamente.

Nueva Ley de vivienda

Opinión sobre la nueva ley de vivienda

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda marca un hito importante en la regulación del mercado inmobiliario en el país. Aborda cuestiones clave como el control de precios del alquiler, la protección al inquilino y el fomento de la vivienda asequible. Se castiga la especulación y se limita la capacidad del mercado inmobiliario para autorregular los precios. Mediante el poder del Estado se busca intervenir el mercado para ayudar a los más vulnerables, aunque por experiencias pasadas sabemos que, a menudo, las aparentes buenas intenciones del gobierno no producen el resultado esperado.

Para los ciudadanos, entender las implicaciones financieras de esta legislación es esencial. La planificación cuidadosa, la exploración de opciones y la consulta con profesionales del sector son pasos necesarios para adaptarse a este nuevo marco legal y beneficiarse o protegerse del mismo.

A medida que se implemente la nueva ley, será fundamental realizar un seguimiento de cómo impacta en la dinámica del mercado inmobiliario y en las decisiones financieras de los ciudadanos. Además, se espera que los debates y ajustes continúen, ya que las autoridades buscan equilibrar los intereses de todas las partes involucradas en el sector de la vivienda en España.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el objetivo de la nueva ley de vivienda?

La nueva ley de vivienda pretende ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien mediante la regulación del mercado inmobiliario y la implementación de nuevas medidas.

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?

La Ley por el Derecho a la Vivienda se publicó en el BOE como la Ley 12/2023 el 25 de mayo. Desde ese día está vigente y tiene eficacia plena, aunque algunas de sus medidas no entrarán en vigor hasta principios de 2024.

¿Qué cambios introduce la nueva ley de vivienda?

Redefine el concepto de vivienda vacía e introduce los conceptos de zona tensionada y gran tenedor. Implementa un paquete de medidas para limitar el precio del alquiler, fomentar la vivienda pública y asequible y proteger al inquilino. Además, aprueba incentivos fiscales para propietarios y persigue mediante penalizaciones las viviendas vacías.

¿Es un cambio positivo o negativo?

Aún es pronto para afirmarlo y dependerá de a quién le preguntes. En términos globales supone un mayor intervencionismo sobre el mercado inmobiliario y una reducción de su capacidad de maniobra. Por el momento, habrá que seguir de cerca su evolución y buscar la manera de beneficiarnos o protegernos de la nueva legislación.