Contrato de Arras

El contrato de arras (o anticipo) es un contrato de tipo privado en el cual las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (por ejemplo, un vehículo o una vivienda). Para poder hacer la reserva, se entrega una cantidad de dinero como señal.

Realmente, se trata de un precontrato, ya que se contrata la obligación de firmar otro contrato (de compraventa) más adelante. Con el contrato de arras, el comprador se reserva el derecho sobre la compra y pagar el precio en las condiciones pactadas, y el vendedor se compromete a entregar el bien en las condiciones pactados.

El contrato deberá incluir, por lo general, la siguiente información:

  • Datos personales del comprador y vendedor
  • Descripción del bien
  • Precio final de adquisición del bien
  • Cantidad de dinero que se paga en concepto de señal, donde se deberá especificar que se descontará del precio final del bien
  • Tiempo máximo para formalizar la compraventa
  • Posibles cargas (por ejemplo, una hipoteca)
  • Reparto de los gastos incurridos por la compraventa

Tipos de contratos de arras

Dependiendo de la intención de las partes de la compraventa, podemos encontrar tres tipos de arras:

  • Confirmatorias: si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o la resolución e indemnización por daños y perjuicios ocasionados.
  • Penitenciales: el comprador perderá el anticipo o se le devolverá duplicado en caso de que la compraventa no se formalice.
  • Penales: el comprador perderá las arras, las cuales en este caso no se consideran un anticipo, sino una indemnización de daños en caso de incumplimiento. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el importe pactado.

Es muy importante que diferenciemos entre arras y paga y señal, ya que las obligaciones son diferentes. En el caso de la paga y señal, la compraventa ya está formalizada, solo que se ha entregado únicamente una parte del precio. En este caso, el comprador (ya titular del bien) podrá exigir que se le entregue el bien, y el vendedor (que ya no es el titular), que se le entregue la totalidad del precio según las condiciones pactadas.

Declarar las arras suele ser necesario, aunque existen ciertas excepciones.

¿Debo declararlas?

Si la vivienda a adquirir es de nueva construcción, el contrato de arras estará sujeto al IVA. El IVA deberá ser abonado por el comprador. En caso de que se tratase de una vivienda de segunda mano, el comprador deberá abonar el ITP sobre el total del precio de venta, el cual incluye las arras.

Si finalmente no se formaliza la compraventa, si el vendedor se queda con las arras, deberá declarar el IRPF de las mismas. Si el comprador recibiera el importe duplicado, también deberá declararlo. En cualquier caso, el que desista y pierda el importe podrá declararlo como pérdida en el IRPF.

Otros impuestos que debemos tener en cuenta a la hora de formalizar una compraventa son la plusvalía municipal y la declaración del IRPF sobre la ganancia obtenida. En este caso, los impuestos deberán ser abonados por el vendedor.

En caso de que las arras se reciban un año y la compraventa se formalice el siguiente, éstas deberán declararse en el ejercicio fiscal de la venta del inmueble. Es decir, si vendemos una casa en enero de 2020 pero nos abonaron las arras en diciembre de 2019, estas últimas serán declaradas en el ejercicio fiscal del 2020, ya que son parte del precio total del bien inmueble.

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