Kalkulation der Beleihung einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie beleihen, erfolgt durch die Bank aufgrund der Kreditaufnahme eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Diese Eintragung wird im Grundbuch der geliehen Immobile festgehalten und dient als Sicherheit für die Bank. Eine Immobilienbeleihung kann besonders im Alter eine attraktive Alternative zum Kauf einer neuen Immobilie darstellen.

Im Rahmen der finanziellen Vorsorge und des Vermögensaufbaus spielen Immobilien eine wichtige Rolle. Allerdings verfügt nicht jeder über eine Immobilie, und sie ist auch keine flexible Lösung, die sofort genutzt werden kann, wenn finanzieller Bedarf besteht. Um den Wert einer Immobilie zu erhalten, kann ein Modernisierungskredit als Unterstützung dienen. Dies ermöglicht es, das benötigte Kapital durch die Beleihung der Immobilie aufzubringen. Infolgedessen kann durch die Immobilienbeleihung, das nötige Kleingeld zusammenkommen. Die Summe, die Sie erhalten, gibt Auskunft über all die Voraussetzungen, die Sie bei einer Immobilienbelehnung erfüllen müssen, aber auch darüber, welchen Regeln Sie als Beleihender folgen müssen. Jedoch gibt es auch andere Möglichkeiten zu den genannten Ideen, denn ab einem gewissen Alter gibt es simplere Lösungen als den Beleih einer Immobilie.

Was wird unter der Beleihung einer Immobilie verstanden?

Immobilien dienen der Bank als Sicherheit. Die Beleihung einer Immobilie bedeutet, dass Ihnen die Bank einen Kredit gewährt oder Sie einen Kredit aufnehmen können. Dieses Darlehen kann für verschiedene Immobilienarten verwendet werden, und Sie sind nicht zwingend an Wohnhäuser beschränkt. Was Sie jedoch in der Regel vorweisen müssen, ist ein stabiles Einkommen. Wenn Sie erwägen, eine schuldenfreie Immobilie zu beleihen, besteht die Möglichkeit, dass Ihnen trotz eines niedrigeren Einkommens ein Kredit gewährt wird.

Auch wenn Ihr Schufa-Score negativ ist, ist es in der Regel möglich, eine abbezahlte Immobilie zu beleihen. Dies hat jedoch einen hohen Preis, denn Sie der Bank zahlen müssen: Die Hälfte oder gar die ganze Immobile wird der Bank übertragen, da es sich um eine Risikosituation handelt. Wenn Sie Ihre Raten nicht mehr bezahlen können, könnte die Bank auf Ihr Eigentum zurückgreifen. Überlegen Sie daher sorgfältig im Voraus, ob Sie Ihre Immobilie beleihen möchten.

So beleihen Sie eine Immobilie

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus oder ein Grundstück zu beleihen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Immobilie durch Kauf erworben haben und sie nicht durch Schenkung oder Erbschaft erhalten haben. Eine Eigentumswohnung kann sich auch im Besitz einer anderen Person befinden, die sie vermietet, und dennoch können Sie sie beleihen. Die entscheidende Voraussetzung ist jedoch, dass die zu beleihende Immobilie sich in Deutschland befindet. Holen Sie sich Informationen von verschiedenen Banken zu Ihrem Vorhaben ein. Einige Banken gewähren nur Kredite für schuldenfreie Immobilien, während andere auch dann Kredite vergeben, wenn mehr als die Hälfte der Immobilie bereits abbezahlt ist.

Wenn Sie bereits Schulden haben, beziehungsweise, Sie haben noch Restschulden, variiert der Prozess auch von Bank zu Bank. In den meisten Fällen wird ein Eintrag auf Zeit in der Grundschuld oder der Hypothek verzeichnet. Warum wird das im Grundbuch festgehalten? Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank oder das Kreditinstitut das Recht, auf Ihre Immobilen zuzugreifen und sie im schlimmsten Fall zwangsversteigern zu lassen. Abhängig von den Eintragungen im Grundbuch müssen Zahlungen an die Gläubiger geleistet werden. Wenn der Verkaufserlös zu niedrig ist, kann dies auch die Forderungen nachrangiger Gläubiger betreffen.

Bei der Beleihung eines schuldenfreien Hauses sieht die Situation anders aus, da es sich um eine Erstfinanzierung handelt. Bei einer unbezahlten Immobilie müssen Sie in der Regel mit höheren Zinsen rechnen, da Sie eine nachrangige Finanzierung eingehen, die mit größeren Risiken verbunden ist. Das Vorhandensein von Nießbrauch oder Wohnrecht ist keine zwingende Voraussetzung, um die Immobilie zu beleihen. Es kann jedoch sein, dass der Darlehensgeber Sie auffordert, den Rang im Grundbuch abzutreten. Wenn Sie mit dieser Anforderung nicht einverstanden sind, kann dies zu einer Wertminderung und im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung führen.

Bevor Sie sich aber für einen Kredit beraten lassen, sollten Sie eine Haushaltsrechnung erfolgen lassen. In dieser Rechnung ziehen Sie alle Einnahmen und Ausgaben, über die Sie monatlich verfügen, heran. Vergessen Sie nicht die Darlehensraten und den Zinssatz, der auf Sie zukommt. Sie werden erkennen, dass es sich als schwierig erweist einen Kredit zurückzuzahlen, wenn Sie monatlich nur über ein geringes Einkommen besitzen.

Welche Beträge erlauben den Beleih einer Immobilie?

Die Bank führt eine Wertermittlung der von Ihnen angefragten Immobile durch, um den Betrag Ihres Kredites zu bestimmen. Im Beleihungswert werden jedoch weder die Baukosten noch der Kaufpreis der Immobilie berücksichtigt. Stattdessen müssen Sie mit einem zusätzlichen Betrag rechnen, dem sogenannten Sicherheitsabschlag. Dies führt dazu, dass der Wert des Hauses, wenn Sie es beleihen möchten, niedriger ausfällt als der Kaufpreis. Bei der Berechnung werden drei Indikatoren herangezogen:

Das Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren werden die Kosten für Ihre Immobilie berechnet, als ob sie von Grund auf neu gebaut würde. Hierbei werden sowohl der Wert des Grundstücks als auch der Bauwert berücksichtigt, und der Bodenwert wird ermittelt. Wenn Sie sich hingegen für einen Altbau interessieren, wird eine gewisse Wertminderung abgezogen. Dieses spezielle Verfahren kommt zum Einsatz, wenn Sie eine selbst bewohnte Immobilie beleihen möchten.

Das Ertragswerteverfahren

In diesem Fall ist es wichtig, den Beleihungswert des Grundstücks zu erörtern, sowie die voraussichtlichen Mieteinnahmen. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die Immobilie als Kapitaleinnahme dient.

Vergleichswertverfahren

Wenn Sie eine Wohnung oder ein kleines Haus in Betracht ziehen, wird dieses Verfahren zur Berechnung aller relevanten Kosten angewendet. Dabei setzen die aktuellen Preise auf dem Immobilienmarkt den Richtwert für den Immobilienwert. Um präzisere Ergebnisse zu erzielen, dienen ähnliche Bauten mit vergleichbaren Eigenschaften als Referenz. Der Vorteil hierbei ist, dass die Wertermittlung vergleichsweise objektiv durchgeführt wird. Allerdings können unvorhersehbare Veränderungen die Berechnung beeinflussen.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Eigentumswohnung zur Beleihung auf den Markt zu bringen, ermittelt die Bank den Wert mithilfe des Sachwert- und des Ertragsverfahrens. Bei einer Beleihung Ihrer Wohnung kommt hingegen das Vergleichsverfahren zum Einsatz. Wenn Sie eine Beleihung Ihres abbezahlten Hauses durchführen möchten, ist der Berechnungsprozess ebenso unkompliziert wie bei der Beleihung eines Grundstücks. Hier wird lediglich der Bodenwert ermittelt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Bank keine Gebühren für eine Schätzung des Werts Ihrer Immobilie erheben darf. Wenn dies dennoch der Fall ist, haben Sie das Recht, darauf hinzuweisen, dass dieser Vorgang zu den Serviceleistungen gehört und Sie daher keine Gebühr zahlen müssen.

Alternativen im Alter

Eine Immobilienbeleihung kann eine sinnvolle Option sein, vorausgesetzt, Sie sind in der Lage, die monatlichen Kreditraten zu begleichen. Besonders, wenn Sie bereits im fortgeschrittenen Alter sind und die Kreditlaufzeiten relativ lang sind, kann Ihre Rente möglicherweise nicht ausreichen, um die monatlichen Raten zu begleichen. Wenn Sie nicht über ausreichend Kapital verfügen, kann der Traum einer Immobilienbeleihung schnell platzen. Eine Schätzung des Hauswerts kann ebenfalls zu unerwarteten Erkenntnissen führen. Daher sollten Sie sich die Vor- und Nachteile ins Bewusstsein rufen, um unangenehme Szenarien zu vermeiden.

Es ist ratsam, sich nicht nur auf die Immobilienbeleihung festzulegen. Werfen Sie auch einen Blick auf die Alternativen auf dem Markt. Statt einer Beleihung könnte ein Teilverkauf der Immobilie für Sie passend sein. Dabei behalten Sie einen Teil des Verkaufserlöses und können weiterhin in der Immobilie wohnen, wobei das Nutzungsrecht im Grundbuch festgehalten wird. Sie bleiben also in der Immobile wohnhaft, und es gibt klare Regeln für den Rückkauf und die Nachlass Regeln im Falle eines Problems. Der Modernisierungskredit ist nicht mehr so weit entfernt, als Sie zunächst gedacht haben.

Wenn Sie nicht möchten, dass Ihnen der gesamte Betrag auf einmal ausbezahlt wird, können Sie sich auch für eine Leibrente entscheiden, die monatlich wie herkömmliche Raten an Sie gezahlt wird. Bevor Sie sich jedoch für eine Leibrente entscheiden, informieren Sie sich über die eventuell anfallenden Abgaben bezüglich des Marktwerts. Die Höhe der Leibrente wird nämlich nach Ihrem Alter und Geschlecht berechnet, wobei jüngere Verkäufer höhere Abgaben zahlen müssen. Im Vergleich zum Teilverkauf behalten Sie nur das Wohnrecht und Sie können das Nießbrauchsrecht nicht ausüben.

Lassen Sie sich beraten

Insbesondere für ältere Menschen kann es eine Herausforderung sein, sich mit all diesen Regeln und Verträgen auseinanderzusetzen und sie zu verstehen. Daher sollten Sie die Möglichkeit nutzen, sich beraten zu lassen, wenn Sie an einer Immobilienbeleihung interessiert sind. Erfahren Sie mehr über die Vorteile eines Teilverkaufs und welche Lösung am besten zu Ihrer Situation passt.

*Beachten Sie, dass alle Angaben und Ratschläge lediglich zur Information dienen und in keinem Sinne einen Austausch und ein Gespräch eines Rechtsrats ersetzen!