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Aktuelle Entwicklung von Bauzinsen

Baufinanzierungen befinden sich auf einem Tiefstand. Um ein Beispiel zu nennen, wird für ein Darlehen von 180.000 Euro mit einer Laufzeit von 8 Jahren des festen Sollzinses und einer Tilgungsrate von 3 % im besten Falle ein effektiver Jahreszins von 2,79% geboten. Vergleicht man die Zahlen mit der Zinsentwicklung der letzten Jahre, sind wir nach wie vor bei einem niedrigen Bauzinswert.

Wer Interesse am Bauen oder Immobilienerwerb hat, kann sich freuen: Die Bauzinsen und auch Hypothesenzinsen bestimmen den Wert der Baufinanzierung und damit, wie viel der Kredit für die Immobilie Sie am Ende kosten wird. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet das, dass mehr Zinsen und Kosten anfallen, je höher der Bauzinswert ist. Im Umkehrschluss heißt das also, dass weniger Zinskosten anfallen, wenn die Bauzinsen niedriger sind. Dieser niedrige Bauzins ist erstrebenswert, damit man am Ende der Sollzinszeit einen niedrigeren Restschuldbetrag hat. Der Restschuldbetrag wird außerdem von der gewählten Tilgungsrate beeinflusst.

Verständlicherweise sind die Zinszahlen an verschiedene Einflüsse wie zum Beispiel Lohneinnahmen oder das eigene Kapital geknüpft, die gute Zinswerte begünstigen können. Allerdings leitet auch die Entwicklung des Zinsniveaus inklusive deren Auswirkungen die aktuellen Immobilienzinsen. Es wird daher dringend empfohlen, das Zinsniveau genau zu beobachten, um keine Verluste eingehen zu müssen. Denn selbst eine Zinserhöhung von 0,1 Prozent hat drastische Auswirkungen auf Ihre Immobilienfinanzierung.

Die Entwicklung der Bauzinsen

Wir erleben einen heftigen Anstieg der Zinsen in der Baufinanzierung. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Prognose der Zinsentwicklung im Bau- und Immobilienbereich weitere Anstiege voraussehen lässt. So lässt sich spekulieren, dass beispielsweise ein Baudarlehen, welches 8 Jahre läuft, Ende dieses Jahres schon bei 3 % und darüber liegen kann. Eine ausführlichere Prognose zur Zinsentwicklung in diesem Jahr wird weiter ausgeführt.

Hypothekenzinsen und die Auswirkungen auf Finanzierungen

Die gut stehenden Zinsbedingungen im Bau- und Immobilienbereich lassen es zu, dass sich Finanzierungen auch im Jahr 2022 noch lohnen. Wir haben ein Beispiel für Zinsen mit verschiedenen Sollzinssätzen bei Hypotheken zusammengefasst. Grundlage der Zahlen ist der Darlehensbetrag von 180.000 Euro mit einem Immobilienwert von 320.000 Euro und einer Tilgungsrate von 3%.

Hypothekenzinsen und Beeinflussungen

Beeinflusst werden kann der Hypothekenzins entweder von persönlichen Bedingungen oder von Bedingungen, auf die man keinen Einfluss hat.

Allgemein beeinflussende Aspekte:

  • Staatsbonität
  • aktueller Kurs der Bundesanleihen und Pfandbriefe
  • Leitzins der Europäischen Zentralbank

Persönliche beeinflussende Aspekte:

  • Eigene Bonität
  • Eigenes Kapital
  • Dauer des Sollzinses
  • Höhe der Tilgungsrate
  • Sondertilgungen

Effektiver Jahreszins als Referenzpunkt

Anders als Sollzinsen sind Effektivzinsen Zinsen, die die tatsächlichen jährlichen Kosten mit einbeziehen. Dazu gehören neben dem Kreditbetrag, der Laufzeit und dem Zinssatz auch Bearbeitungsgebühren, die mit Faktoren wie Laufzeit in Monaten zusammenhängt. Nur die Kosten einer Restschuldversicherung, die nicht zwingend ist, sind in der Summe des effektiven Jahreszinses nicht mit einbezogen.

Effektivzinsen sind meist von der persönlichen Kreditwürdigkeit abhängig und entscheiden über die Hohe des zu zahlenden Zinssatzes bei dem gewählten Darlehen. Der eigene Zinssatz befindet sich zwischen der Abzinsung und Aufzinsung, die den Kapitalwert ermitteln. Kreditzinsen, die von der eigenen Kreditwürdigkeit abhängig sind, zu bewerten, empfiehlt sich der Zweidrittelzins. Dieser Kredizinswert beschreibt, welchen Zins zwei Drittel der Kunden wirklich als Kreditangebot erhalten.

Wenn der Effektivzins nicht von der eigenen Bonität abhängig ist, wird dieser als festgelegter Betrag bestimmt, was jedoch nicht heißt, dass der Kredit ohne Prüfung der Kreditwürdigkeit zugesichert wird. Jeder Darlehensnehmer, der die benötigte Kreditwürdigkeit vorweist, erhält den gewählten Kredit zum gleichen Zinssatz angeboten.

Aktuelle Hypotheken- und Bauzinsen sind nicht vom Leitzins der EZB (Europäische Zentralbank) abhängig, denn dieser hat nach wie vor einen Prozentwert von null. Der Zinssatz ist abhängig von den Staatsanleihen und der Entwicklung dieser – hier ist die Entwicklung des Zinsniveaus bereits spürbar.

Der Zinsanstieg macht Darlehen teurer und dies kann für einen Kostenanstieg um die 400 € pro Monat sorgen. Die Zinssteigerung bei 10-jährigen Krediten von 1 Prozent auf 2,6 Prozent von Anfang des Jahres bis jetzt sorgt dafür, dass Kreditnehmer von Baukrediten von über 300.000 € und einer 3 prozentigen Tilgungsrate einen Anstieg von 1000 € auf 1400 € der monatlichen Ratenzahlungen spüren bekommen. Jährlich beläuft sich die Kostenerhöhung also auf 4.800 €.

Was kann man machen, wenn man einen Bau- oder Immobilienkredit in Anspruch nehmen möchte?

Kreditexperten sagen, dass man eine solche Finanzierung nicht übereilen sollte. Weder sollte man sich von Banken unter Druck setzen lassen noch Immobilien übereilt kaufen, denn dies kann dazu führen, dass man hohe Kosten durch hohe Zinswerte für ein unpassendes Objekt zahlen muss. Empfohlen werden lange Zinsbindungsfristen, denn bei einer Entwicklung mit steigenden Zinswerten muss jedes Darlehen gut durchdacht und und korrekt ausgewählt werden. Kreditinteressenten sollen sich bewusst sein, dass die zweite Kommastelle des Zinses nahezu täglichen Schwankungen unterworfen ist.

Liegt allerdings ein festes Kreditangebot eines Kreditgebers vor, ist dieses für 5-10 Tage gültig. Diese Zeit muss genutzt werden, um die benötigten Dokumente für den Kreditabschluss bei der Bank einzureichen, da das Angebot ansonsten verfällt. Auch wird dazu geraten, einen Baufinanzierungskredit mit einer hohen Tilgungsrate und langen Bindungszeit zu wählen, denn der Verlauf der letzten Jahrzehnte zeigt, dass Zinsen aktuell noch tief liegen und dies sollten Interessenten möglichst lange nutzen. So ist man vor hohen Zinswerten in der Zukunft gut geschützt, sagen Experten.

Hier haben wir zusammengefasst, wie man in 3 Schritten einen guten Zinswert erzielen kann:

  • Kreditvergleich – Kreditrechner im Netz bieten unverbindliche Zinsangebote und zeigen gute Richtwerte für Zinsspannen. Lediglich Angaben zum Darlehensbetrag, zur Zinsbindung und zum Finanzierungszweck müssen hierbei gemacht werden.
  • Zinsvergleich – Um passgenaue Kreditangebote verschiedener Kreditgeber zu erhalten, müssen lediglich Angaben zur eigenen Kreditwürdigkeit gemacht werden.
  • Kreditabschluss – Haben Sie einen Kreditgeber gewählt, wird der Darlehensvertrag bei diesem angereicht uns Sie erhalten die Summe innerhalb einiger Tage.

Weitere Kriterien, die den Darlehensvergleich beeinflussen, sind neben dem Zinswert auch Bedingungen zu gesonderten Faktoren wie eine mögliche Sondertilgung oder vorzeitige Tilgung des Darlehens. Kommt es zum Beispiel zu dem persönlichen Fall, dass man plötzlich über eine hohe Geldsumme verfügt – sei es Gewinn, Geschenk oder Erbe – und man sich dazu entscheidet, die Darlehenssumme auf einen Schlag zurückzahlen möchte, wird man extra Gebühren an die Bank zahlen müssen. Dies ist nicht der Fall, wenn im Vertrag festgelegt ist, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind. Solche zusätzlichen Leistungen sind mit Kosten verbunden und deshalb sollte man solche Bedingungen mit in den Kreditvergleich einbeziehen.

Wer sich aktuell günstige Zinswerte sichern möchte kann dies tun, indem der Kredit umgeschuldet wird. Wenn das Darlehen aufgenommen wurde, als Kreditzinsen im Hoch waren, kann bei einem anderen Kreditgeber einen weiteren Kredit aufnehmen, der die Höhe des Restbetrags beträgt, und mit diesem neuen Kredit die alte Darlehenssumme tilgen. Ist jedoch vertraglich keine kostenlose gesamte Tilgung des Kredits niedergelegt, ist die Bank dazu fähig, eine Entschädigung zu ermitteln.

Die Kosten dieser Vorfälligkeits-Entschädigung verhalten sich folgendermaßen:

Restliche Kreditlaufzeit ab 1 Jahr und darüber: 1 Prozent der restlichen Summe wird fällig
Restliche Kreditlaufzeit 1 Jahr und darunter: 0,5 Prozent der restlichen Summe wird fällig

Bei Zweidrittelzinsen muss einiges beachtet werden. Geldinstitute sind seit dem Jahr 2010 gesetzlich dazu aufgefordert, Kunden stets den Zweidrittelzins anzubieten. Der Verbraucherschutz kritisiert, dass dieser Zins bei einigen Vergleichsplattformen und auch bei einzelnen Angeboten nur verdeckt oder mit leicht zu übersehendem Hinweis angezeigt wird. Außerdem ist für Interessenten nicht eindeutig, welche Informationen genutzt werden, um diesen Zinssatz zu berechnen. Die Bank hat bei der Ermittlung einigen Freiraum. Warenhäuser kooperieren beispielsweise häufig mit Banken und bieten eine Null-Prozent-Finanzierung bei dem Erwerb von Gütern – solche Finanzierungen werden bei der Ermittlung eines Zweidrittelzinses jedoch auch mit einbezogen, was dazu führt, dass der Zinssatz auf den ersten Blick niedriger aussieht als er in Wahrheit ist.

Auch der SCHUFA-Score hat Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes. Dieser Wert wird von allen Finanzinstituten zur Berechnung des Zinswertes herangezogen, da er die Kreditwürdigkeit widerspiegelt. Der gegebene Schufa-Wert gibt Banken Auskunft über die Bonität des Kunden und damit die Wahrscheinlichkeit, mit der Rückzahlungen des Kredites getätigt werden. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet ein hoher Schufa-Score eine hohe Bonität und damit ein niedriges Risiko für den Kreditgeber. Oft würdigen Banken ein hohe Kreditwürdigkeit mit Zinsabschlägen.

Finanzinstitute haben außerdem neben diesen Hauptkriterien auch noch eigene Kriterien zur Zinsbewertung eines Kunden. Diese eigenen und individuellen Faktoren unterliegen täglichen Schwankungen und können sich jederzeit wandeln. Der Verbraucherschutz warnt jedoch und bemängelt bei internen Bewertungssystemen die fehlende Transparenz für den Verbraucher. Diesem werden Berechnungssysteme zu Zinssätzen nicht genannt. So besteht das Risiko, dass selbst bei ausgezeichneter Bonität ein hoher Zinssatz angeboten wird, aus Gründen, die nur dem Bankinstitut bekannt sind und die der Kunde durch das Unwissen nicht ändern kann.