Besprechung über Bodenwert mit Modellhaus

Kennen Sie den Wert Ihres Grundstückes? So können Sie ihn ermitteln!

Der Bodenwert ist der finanzielle Wert eines leeren Grundstücks. Sie können diesen Wert mit folgender Formel auch selbst berechnen: Bodenrichtwert (€/qm) × Quadratmeterzahl des Grundstücks = Bodenwert. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflussen, in welchem Bereich der Wert liegt.

Grundstücks- und Bodenwert

Der Grundstückswert, der im allgemeinen Bodenwert bekannt ist, gibt einen finanziellen Wert für ein unbebautes Grundstück an und entspricht dem aktuellen Marktwert. Bei der Ermittlung des Bodenwerts beeinflussen die Modernität des Hauses oder der Zustand der Immobilien, die sich auf dem Grundstück befinden, den Preis nicht. Alle Faktoren, die zur Qualitätsmessung des Grundstücks genutzt werden, müssen es direkt und unmittelbar beeinflussen.

Kriterien, die den Bodenwert beeinflussen

Alle Grundstücke sind individuell und keines ist genau wie das andere. Allerdings gibt es bestimmte Punkte, nach denen jede Immobilie individuell bewertet wird. Die Faktoren, die diesen Wert beeinflussen, sind:

Erschließungsgrad des Grundstücks

Wenn Wasserleitungen und Stromkabel bereits auf dem Grundstück verlegt wurden, dann hat das einen positiven Einfluss auf den Wert der Baustätte.

Bodenbeschaffenheit des Grundstücks

Um den Bodenwert zu ermitteln, wird der Untergrund geprüft, auf dem das Grundstück erbaut wird. Wenn es sich um einen ehemaligen Industriegrund oder eine Waldfläche handelt, kann sich dies entweder positiv oder negativ auf den Preis auswirken, abhängig davon wie rein und vorbelastet der Boden ist.

Makro-Lage

Dieser Punkt stellt die Unterschiede von Stadt und Land in einer Region gegenüber. Ein Faktor ist das Aussehen der Infrastruktur und die Nähe der Nachfrage. Diese Faktoren beeinflussen den Bodenwert, dabei kann dies je nach Antwort den Wert in die Höhe treiben oder sinken lassen.

Mikro-Lage

In diesem Fall hat das Wort „Mikro“ nichts mit der Bedeutung „klein“ zu tun. Hier wird es vielmehr als „Nachbarschaft“ verstanden. Das bedeutet, dass bei der Bewertung des Grundstücks geprüft wird, welche Angebote sich in der Nachbarschaft befinden, sprich versorgungstechnisch, sowie verkehrstechnisch. Institutionelle Einrichtungen in der Nähe wie ein Kindergarten, eine Schule, das Freizeitangebot und der Lärmpegel fließen in die Wertberechnung mit ein.

Bebauungsplan-Vorschriften für das Grundstück

Wie bei jedem Bauvorhaben gibt es Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Je nach Lage und Bauart variieren diese Vorschriften. Welche das sind, wirken sich wiederum auf den Grundstückspreis aus. Um herauszufinden, welche Art von Bebauung erlaubt ist, können Sie einen Einblick in den Bebauungsplan bei den örtlichen Behörden erhalten.

Ermittlung des Bodenwertes

Die Ermittlung des Bodenwertes kann dank zwei unterschiedlichen Verfahren stattfinden:

  • entweder mittels des kommunalen Bodenrichtwertes
  • oder über das Vergleichsverfahren

Ermittlung durch den Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert mit einer Durchschnittsfläche. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln und zu rechnen, werden von den Kommunen die Gutachterausschüsse dem Richtwertgrundstück zugrunde gesetzt. Eine Gemeinde oder das zugehörige Gebiet sind in Bodenrichtwerte unterteilt. Damit diese verglichen werden können, sind die Bedingungen der Lage gleich oder ähnlich. Jede Zone wird individuell nach den Gutachterausschüssen bewertet. Um ein möglichst realistisches Ergebnis zu erhalten, werden Daten aus der Vergangenheit herangezogen.

Die Formel des Bodenrichtwerts lautet:

Bodenrichtwert (€/qm) × Quadratmeterzahl des Grundstücks = Bodenwert (€/qm)

Wichtig: Der Bodenrichtwert wird immer, für (theoretisch oder wirklich) bebaubare Grundstücke, durch die Expertenausschüsse bestimmt. Auch wenn Sie erst kürzlich Änderung an Ihrem Grundstück oder Immobilie vorgenommen haben, um sie zu erneuern oder zu modernisieren, ändert das nichts am Bodenrichtwert.Wichtig: Der Bodenrichtwert wird immer, für (theoretisch oder wirklich) bebaubare Grundstücke, durch die Expertenausschüsse bestimmt. Auch wenn Sie erst kürzlich Änderung an Ihrem Grundstück oder Immobilie vorgenommen haben, um sie zu erneuern oder zu modernisieren, ändert das nichts am Bodenrichtwert.

Ermittlung mithilfe des Vergleichsverfahrens

Im Vergleich zum Bodenrichtwert, ist die Untersuchung des Bodenwertes mit dem Vergleichsverfahren aufwendiger, weist aber eine höhere Wertegenauigkeit auf. Immobilienwerte werden nach der gleichen Methode berechnet. Das Verfahren besteht darin, das Zielgrundstück mit anderen Grundstücken zu vergleichen, die ähnliche Voraussetzungen haben und kürzlich verkauft wurden. Um das Ganze präziser zu berechnen, wird der Marktwert der Zu- und Abschläge in die Berechnung mit einbezogen.

Mithilfe dieser Formel kann das Vergleichsverfahren angewendet werden:

Kaufpreis der Vergleichsgrundstücke / Fläche im qm × Fläche des Grundstücks = vorläufiger Bodenwert

Temporärer Wert des Grundstücks + Preiszuschlag oder Preisabschlag = tatsächlicher Wert des Grundstücks.

Der beste Zeitpunkt, um den Bodenwert zu berechnen

Sie wollen Ihr Haus zum Teil oder ganz verkaufen und brauchen dafür einen Wert, um zu wissen, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilen verkaufen können? Dann ist dies Ihr Stichwort, um den Bodenwert zu ermitteln und einen Verkaufspreis festzulegen. Wenn Sie Ihre Immobilien nur zum Teil oder sie als Leibrente anbieten, wird in der Regel der Grundstückswert von einem Gutachter ermittelt, der über ein aussagekräftiges Zertifikat verfügt und nicht am Verkauf beteiligt ist. Verkaufen Sie Ihr Gut auf Leibrente, müssen Sie bei der Begutachtung durch einen verifizierten Gutachter meistens mit zusätzlichen Kosten rechnen.

Wenn Sie jedoch Ihr Grundstück nicht verkaufen wollen, sondern es vererben, an Angehörige oder andere Personen, dann sollten Sie auf jeden Fall auch eine Bodenberechnung in Betracht ziehen. Wenn Sie sich scheiden lassen, ist es in der Regel Ihre Pflicht eine Boden- und Grundberechnung anordnen zu lassen, damit das Vermögen gerecht auf beide Parteien aufgeteilt werden kann.

Sind Sie an einem Grundstück interessiert, so sind auch Sie selbst für die Ermittlung zuständig.

Nicht zu vergessen

Bei Immobilen variieren die Preise, je nachdem, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Beim Bodenwert werden auch äußere Umstände in die Berechnung einbezogen. Wenn plötzlich eine Schnellstraße neben dem Grundstück errichtet wird oder eine Gemeinde beschließt, aus dem Bauerwartungsland ein Bauland zu machen, kann das den Bodenwert extrem beeinflussen.

Zusammengefasst

Sie können sich auf die Daten verlassen, die Sie in der Gemeinde einsehen können, um den Bodenwert zu berechnen. Wenn Sie den Wert so genau wie möglich ermitteln wollen, ist das Vergleichswertverfahren eine ausgezeichnete Methode. Auch Experten im Immobilienfeld nutzen diese Methode unter Berücksichtigung des aktuellen Marktwertes und der aktuellen Nachfragen und Angeboten.

*Beachten Sie, dass alle Angaben und Ratschläge lediglich Informationszwecken dienen und in keinem Sinne einen Austausch und ein Gespräch eines Rech